01房地產會計核算介紹

房地產開發公司會計核算，在實際工作中并不是像其他企業那樣是按照會計年度進行損益的核算，其經營成果只能是一個開發項目全部竣工，驗收合格、交付使用以后，才能進行該項目的決算。這個時候才能結轉收入、成本支出，計算經營成果。

平時發生的成本費用支出一般在“開發成本”科目核算。收到的預付款，在“預收工程款”科目核算。

02開發成本核算的內容

1、土地征用及拆遷補償費或批租地價：

指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。

2、前期工程費：

指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。

3、基礎設施費指：

土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。

4、建筑安裝工程費：

指土地房屋開發項目在開發過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。

5、配套設施費：

指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

03賬務處理

公司前期工程準備，產生一些支出，比如:勘測費用、文物保證金（確保挖到文物要匯報）、設計費用、人員工資、等等帳務處理。

1、勘測費用、設計費用支出

借：開發成本--前期工程費

貸：銀行存款等

2、支付文物保證金（確保挖到文物要匯報）

借：其他應應收款--文物保證金

貸：銀行存款等

3、人員工資

（1）支付工資時

借：應付工資

貸：應交稅金--個人所得稅

貸：現金

（2)月末，工資分配時

借：管理費用--工資（管理部門）

借：銷售費用--工資（銷售部門）

貸：應付工資

04成本、收入核算的賬務處理

成本、收入核算的賬務處理

1、收入的核算

（1）收到首付款、按揭貸款時

借：現金（或銀行存款）

貸：預收帳款--預售房款

（2）商品房完工交付使用后

借：預收帳款--預售房款

貸：主營業務收入

（3）同時，結轉收入

借：主營業務收入

貸：本年利潤

2、成本的核算

（1）商品房開發過程中發生的支出

借：開發成本--土地、前期、基礎設施、建安費等

貸：銀行存款等

（2）商品房完工交付使用后

借：開發產品

貸：開發成本

（3）結轉銷售房屋成本

借：主營業務成本

貸：開發產品

（4）同時，結轉成本

借：本年利潤

貸：主營業務成本

注意：這是房地產行業的一個特殊性，是先產生成本，后有收入，與工業企業是不同的，有的房地產項目還牽涉幾個會計年度，又不能估計收入，所以在項目未對外出售之前，都是先計入（開發成本的）。

1、發生的費用按照部門分類：

借：開發間接費用

管理費用

貸：現金（銀行存款）

2、發生的與項目有關的土地，土地征用費，拆遷費，前期工程費，基礎設施費，建筑安裝工程費屬于直接費用，可直入成本。

借：開發成本--基礎設施費

開發成本--前期工程費

開發成本--建筑安裝工程費

開發成本--土地款及費用

貸；銀行成款（現金）

發生的費用和成本，即使到了月末也不結轉，年末也不用結轉，平時在資產負債表的存貨里顯示（如果是對外出售的，就在存貨里顯示，如果不是，做固定資產的，就應該用在建工程了），損益表當然也不用顯示開發間接費用和開發成本的數據，等對外銷售時，按照預計的收入與實際銷售收入的比例，來結轉開發間接費用和開發成本。